Verbraucherinkasso Mit Conny die Miet­preisbremse durch­setzen

Verbraucherinkasso: Rechts­dienst­leistung für Mieter

Das Inkasso-Portal Conny ist aus Wenigermiete.de hervorgegangen. Das Unternehmen hat die Genehmigung, Verbraucher­forderungen bei Unternehmen zu kassieren. Start seiner Geschäfts­tätig­keit war 2016 mit Miet­preisbremsungen in Berlin, Düssel­dorf, Hamburg, Köln und München. Dort gab es effektive und gut hand­habbare Mietspiegel. Inzwischen bietet Conny seine Dienste in vielen Städten und Gemeinden an, in denen Miet­preisbremse und Miet­preisspiegel gelten.

In Baden-Württem­berg, Bayern, Brandenburg, Hessen, Nord­rhein-West­falen, Nieder­sachsen und Rhein­land-Pfalz hatten sich die Miet­preisbrems-Rege­lungen wegen formaler Fehler als unwirk­sam erwiesen. Die Behörden ergänzten sie, starteten dann erneut. Auch in Sachsen trat die Miet­preisbremse erst später in Kraft. Dort und in den anderen sieben genannten Bundes­ländern arbeitet Conny aktuell nicht, plant das aber für die Zukunft.

In Berlin hat Conny inzwischen mit dem Anbieter Allright Konkurrenz bekommen. Wir haben ihn genau wie seiner­zeit wenigermiete.de unter die Lupe genommen. Unter Allright im Schnelltest: Bequem und risikolos die Miete senken sagen wir, wie sich der Newcomer schlägt.

Tipp: Alle Informationen zum Thema Miet­preisbremse liefert Ihnen unser Report Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.

Vieler­orts sind satte Mietsenkungen drin

Die in Immobilien­anzeigen und -portalen geforderten Mieten zeigen: Viele Vermieter verlangen mehr als erlaubt; vor allem in innen­stadt­nahen Gegenden mit früher geringen Mieten sind für in den letzten Jahren angemietete Wohnungen satte Mietsenkungen drin.

Beispiel: Ein Mieter aus dem Berliner Stadt­teil Neukölln erzwang vor Gericht eine Senkung der Miete um 782,11 Euro pro Monat oder 54 Prozent. Er spart damit 9 385,32 Euro pro Jahr.
Land­gericht Berlin, Urteil vom 30.07.2020
Aktenzeichen: 65 S 69/20
Mieter­anwalt: Max Althoff, Berlin

Wie funk­tioniert das Angebot von Conny?

Der Einstieg in die Miet­preisbremse über Conny ist leicht und bequem: Interes­senten müssen nur die wesentlichen Daten zu ihrer Wohnung eingeben und erhalten sofort die vorläufige Einschät­zung, wie viel Euro Miet­ersparnis maximal drin ist. Anschließend sind etwas genauere Daten gefragt. Mit diesen errechnet das Portal, wie viel Miet­ersparnis exakt möglich ist.

Wann startet die Miet­preisbremsung?

Wollen Miete­rinnen und Mieter wirk­lich eine Miet­preisbremsung versuchen, müssen sie Conny verbindlich beauftragen. Das Unternehmen schreibt dann ihren Vermieter an und weist auf die nach Daten­lage über­zogene Miete hin.

Achtung: Hat der Vermieter ein Schreiben erhalten, kann es sein, dass seine Neigung abnimmt, auf Mängelmeldungen oder Anfragen etwa wegen Tierhaltung oder Unter­vermietung von Ihrer Seite kulant zu reagieren. Die Miet­preisbremse zu nutzen, ist aber gutes Recht jedes betroffenen Mieters. Doch Mieter müssen sich darauf einstellen, dass auch Vermieter im Gegen­zug alle ihre tatsäch­lichen und vermeintlichen Rechte zur Geltung zu bringen versuchen. Die bisherigen Erfahrungen mit der Miet­preisbremse zeigen jedoch: Vor allem große Vermieter tragen Miet­preisbrems­versuche mit Fassung und reagieren nicht mit Schikanen gegen­über Mietern.

Was kostet die Miet­preisbremsung bei Conny?

Honorar nur im Erfolgs­fall. Bleibt die Miet­preisbremsung ohne Erfolg, ist bei Conny kein Honorar fällig.

Mieter profitieren erst in der Zukunft. Conny hat seine Preise Anfang des Jahres erhöht. Als Honorar kassiert das Unternehmen jetzt die komplette über­zahlte Miete, die der Vermieter an Mieter erstattet. Erst nachdem der Vermieter der Mietsenkung zuge­stimmt hat, profitiert der Mieter – er zahlt künftig weniger Miete.

Mieter dürfen hohe Honorare senken. Allerdings: Conny räumt Kunden das Recht ein, den Preis herab­zusetzen. Juristen nennen das ein Preisbestimmungsrecht. Nur wenn Conny der Meinung ist, dass Kunden dabei ihre Ermessens­grenze über­schritten haben, kann es bei Gericht beantragen, einen höheren Betrag fest­zusetzen.

Das verlangt die Konkurrenz. Der neue Konkurrent Allright verlangt als Honorar die Miet­ersparnis für die ersten sechs Monate nach der Miet­preisbremsung sowie die Hälfte des Betrags, den der Vermieter für die Zeit bis zur Erteilung des Auftrags zur Miet­preisbremsung zu erstatten hat. Sinkt die Miete – wie nach Angaben von Conny selbst dort die Regel – inner­halb von sechs Monaten, ist Conny in der Regel güns­tiger als Allright. Dauert die Miet­preisbremsung länger, ist Conny zunächst teurer als Allright, sofern die Kunden nicht von ihrem Preis­bestimmungs­recht Gebrauch machen und den Preis senken.

Gibt es einen Haken?

Kunden können Auftrag jeder­zeit zurück­nehmen. Die Geschäfts­bedingungen, wie sie im Februar 2017 für Wenigermiete.de galten, waren in Ordnung. Wir haben sie nicht erneut über­prüft. Conny hat uns aber versichert, dass Mieter weiterhin – wie früher bei Wenigermiete.de – ihren Auftrag beliebig stoppen können, ohne dass Kosten anfallen.

Ausnahme: Führt der Einsatz von Conny zu einer Mietsenkung, obwohl der Kunde seinen Auftrag bereits zurück­genommen hat, steht dem Unternehmen ein Honorar zu. Ansonsten endet der Auftrag erst mit der erfolg­reichen Durch­setzung der Ansprüche – oder wenn Connys Versuche gescheitert sind.

Streitbeilegung kann Jahre dauern. Geht der Fall vor Gericht und zieht sich das Verfahren womöglich noch über mehrere Instanzen hin, kann es Jahre dauern, bis der Streit beendet ist. Bei der über­wiegenden Zahl der Fälle kommt es aber zu einer außerge­richt­lichen Lösung – das geht deutlich schneller.

Wie geht Conny konkret vor?

Abtretungs­erklärung. Die Conny GmbH setzt die Miet­preisbremse fast immer durch, indem sie sich die Forderungen des Mieters gegen den Vermieter abtreten lässt. Im Einzel­fall beauftragt sie als Vertreter des Kunden einen Anwalt, der den Vermieter in die Pflicht nimmt.

Recht­licher Hintergrund: Die in Ausnahme­fällen nötige gericht­liche Fest­stellung, dass eine Miete von nicht mehr als X Euro (X = Vergleichs­miete plus 10 Prozent) geschuldet ist, kann nur der Mieter selbst beantragen. Lediglich die Forderung auf Erstattung über­zahlter Miete und auf Auskunft ist abtret­bar.

Risiko. Setzt Conny die ihr vom Mieter abge­tretene Forderung auf Erstattung über­zahlter Miete durch, gibt es kein Kostenrisiko. Vermittelt Conny einen Anwalt für die gericht­liche Fest­stellung der gebremsten Miete und wird das Unternehmen nach Erhebung der Miet­preisbremsenklage insolvent, müssen Mieter zumindest einen Teil der Gerichts­kosten und Anwalts­kosten des Vermieters zahlen, wenn es nicht gelingt, den Rechts­streit ohne Conny zu gewinnen. Dieses Risiko besteht indes bei jeder Prozess­finanzierung.

Welche Pflichten haben Conny-Kunden?

Es ist Aufgabe der Kunden, Conny korrekt über die Wohnung und den Miet­vertrag zu informieren. Macht der Kunde infolge grober Fahr­lässig­keit falsche Angaben, durch die der Conny GmbH ein Schaden entsteht, muss er Schaden­ersatz leisten. Kaum vermeid­bare Fehler bei der für die Benut­zung des Mietbrems­rechners nötigen Bewertung, ob und welche miet­werterhöhende und -verringernde Umstände vorliegen, sind kein Problem; dieses Risiko trägt Conny.

Was passiert bei Meinungs­verschiedenheiten?

Will sich der Mieter mit dem Vermieter gütlich einigen, kann er das stets tun. Das Honorar von Conny richtet sich dann nach der möglichen Miet­ersparnis. Ist das Unternehmen einverstanden mit der Einigung, ist die Miet­ersparnis, wie sie sich aus der Vereinbarung ergibt, Grund­lage für die Berechnung des Honorars. Ansonsten geht der Streit mit dem Vermieter so lange weiter, wie Conny ihn nicht für aussichts­los hält oder bis der Mieter den Auftrag storniert.

Wie sieht es mit dem Daten­schutz aus?

Daten­sicherheit. Die Rechts­experten der Stiftung Warentest haben den Daten­schutz bei Conny im Juli 2021 über­prüft. Ergebnis: Das Unternehmen verschlüsselt alle Daten, die Kunden auf der Conny-Website eingeben. Website und Formular­felder sind gegen die Eingabe von Programm­code für Angriffe abge­sichert.

Tracking für eigene Zwecke. Conny setzte damals insgesamt 15 Cookies ein, um Besucher wieder­zuerkennen und zu erfahren, wie sie die Seite nutzen („Tracking“). Cookies sind Daten, die der Browser des Benutzers abspeichert, wenn der Benutzer das nicht unterbindet, und die Conny lesen kann, solange Besucher die Seite mit dem gleichen Browser benutzen und die Cookies nicht löschen. Manche Cookies werden nach Ende eines Besuchs auto­matisch gelöscht, andere bleiben für bestimmte Zeiten erhalten.

Tracking für Dritte. Außer den eigenen Cookies verwendet Conny zehn weitere Cookies, über die Dritt­anbieter von dem Besuch auf den Conny-Seiten erfahren und dies für Werbung nutzen können. Conny selbst blendet keine Werbung ein. Acht der Fremd-Cookies kommen vom sozialen Netz­werk Linkedin. Damit steht das Unternehmen im Vergleich noch ganz gut da. Viele andere Seiten sammeln von Besuchern viel mehr Daten ein (Cookie-Banner im Test: Wie gut lassen sich Schnüffler verbannen?).

Daten­schutz­mängel. Allerdings flossen Daten zum Teil in die USA, wo die Daten­schutz­regelungen nicht europäischen Stan­dards genügen und vor allem Behörden viel öfter auf Daten zugreifen dürfen, als das nach Europäischem Recht zulässig ist. Die Daten­schutz­erklärung von Conny hatte Stand 2021 erhebliche Mängel. Es fehlt an Kontakt­möglich­keiten, Angaben zur Dauer der Speicherung personenbezogener Daten und zu den Rechten der Betroffenen. Außerdem bleibt unklar, ob Google-Analytics die voll­ständige IP-Adresse abspeichert, von der aus Besucher die Seite Conny.de aufrufen.

Fazit: Klagen ohne Risiko

Das Angebot von Conny ermöglicht tatsäch­lich eine Miet­preisbremsung ohne nennens­wertes Prozess­kostenrisiko. Das gilt aber auch, wenn man sich selbst einen Rechts­anwalt sucht – zumindest dort, wo ein gut hand­habbarer Mietspiegel gilt. Wer Mitglied im Mieter­ver­ein ist oder eine Rechtsschutzversicherung mit Mieter­schutz hat, hat in der Regel keine weiteren Kosten und kann die gesamte Miet­preissenkung samt der Erstattung über­zahlter Miete in die eigene Tasche stecken. Conny kassiert in der Regel alle Erstattungen. Kunden profitieren aber künftig von der Miet­ersparnis.

Tipp: In unserem Report Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren erklären wir, wie Sie die Miet­preisbremse selbst in die Hand nehmen und was zu beachten ist.

Bundes­gerichts­hof bestätigt Geschäfts­modell

Der Bundes­gerichts­hof (BGH) hat das Geschäfts­modell von Conny bestätigt. Einzelne Gerichte waren zuvor der Meinung, dass Conny Rechts­dienst­leistungen anbiete, die eigentlich Rechts­anwälten vorbehalten seien – und nicht bloß Prozess­finanzierung und Verbraucherinkasso betreibe. „Die [...] Prüfung [...] ergibt, dass die im vorliegenden Fall für den Mieter erbrachten Tätig­keiten [...] (noch) als Inkasso­dienst­leistung [...] anzu­sehen und deshalb von der erteilten Erlaubnis gedeckt sind“, findet jedoch der BGH.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 27.11.2019
Aktenzeichen: VIII ZR 285/18
Weitere Einzel­heiten in der Pressemitteilung des BGH